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Deux voisins copropriétaires
d'une clôture séparant leur immeuble
sont tenus à un certain nombre
d'obligations et ont des droits qui
constituent la mitoyenneté.
Quelles sont les règles qui
régissent la mitoyenneté ?
Les règles de la mitoyenneté
ne sont pas les mêmes selon que les
propriétés concernées sont séparées
par un mur ou par un autre type de clôture
(haies, fossé, etc.). Sont présumés
mitoyens : un mur séparant deux bâtiments,
deux cours, deux jardins ; une clôture
autre qu'un mur séparant deux propriétés,
sauf preuve contraire. En revanche, un
mur séparant un bâtiment et un jardin
n'est pas présumé mitoyen.
A noter :
Lorsqu'un mur sépare deux bâtiments de
hauteurs inégales, le mur est considéré
mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment
le moins élevé.
Bon à savoir : Deux
voisins peuvent déroger librement entre
eux aux règles du code civil concernant
la mitoyenneté puisque celles-ci ne sont
pas d'ordre public.
Comment peut-on prouver la
mitoyenneté ?
Pour prouver la mitoyenneté
d'une clôture ou d'un mur, il est préférable
de produire un acte écrit : notarié, ou
passé entre les deux propriétaires. A défaut
d'acte écrit, si l'un des copropriétaires
s'est toujours comporté en tant que tel,
en partageant les frais de réparations
et d'entretien par exemple, la clôture
ne peut pas être considérée comme la
propriété exclusive d'un seul voisin (sauf
si, depuis, il a renoncé à son droit de
mitoyenneté).
Comment prouver la nature
privative d'un mur ou d'une clôture ?
Le mur ou la clôture sont
considérés comme privatifs si : un acte
notarié ou un accord entre les deux
voisins l'atteste ; l'un des voisins
s'est comporté pendant 30 ans comme le
propriétaire exclusif sans que l'autre
ne réagisse. Dans tous les cas, il faut
que la possession ait revêtu les qualités
suivantes : non interrompue, paisible,
publique et non équivoque.
Peut-on obliger son voisin
à céder la mitoyenneté ?
Il est possible d'obliger
son voisin à transformer un mur privatif
(et uniquement un mur) dont il est propriétaire
en mur mitoyen, à condition : que le mur
sépare deux terrains, de payer le prix
correspondant à la partie du mur que
l'on désire acquérir. La demande doit
être adressée au propriétaire. En cas
de refus, il faut saisir le tribunal de
grande instance après sommation par voie
d'huissier.
Quels sont les droits de
chacun sur une clôture mitoyenne ?
Si la clôture est constituée
par des arbres ou des haies, les fruits
et fleurs appartiennent aux deux propriétaires
et doivent être partagés. Si la clôture
est un mur, chacun peut planter des
arbres en espalier de chaque côté du
mur sans avoir à respecter de distance
minimale, à condition toutefois que les
plantations ne dépassent pas le mur.
L'accord de son voisin est nécessaire
pour pouvoir pratiquer un enfoncement
dans le mur, y appliquer ou y appuyer un
ouvrage. Toutefois, son éventuel refus
doit être motivé par des raisons légitimes.
Quelles sont les obligations
des copropriétaires d'une clôture ?
Tout acte portant atteinte
au voisin est interdit sur le mur. Chacun
doit participer à la réparation et à
l'entretien du mur proportionnellement à
ses droits (en principe pour moitié).
Quelles sont les conséquences
de l'abandon de mitoyenneté ?
Il est possible de renoncer
à la mitoyenneté d'un mur si l'utilité
de celui-ci ne justifie pas les frais qui
y afférent. L'abandon peut être total
ou partiel. Toutefois, si des travaux
sont rendus nécessaires par la faute du
copropriétaire qui a renoncé à la
mitoyenneté, il devra quand même en
payer les frais.
Attention : Le tribunal peut
ordonner la démolition d'un ouvrage
construit en appui du mur mitoyen s'il y
a désaccord entre les voisins et qu'il
est prouvé que la construction nuit à
l'un des copropriétaires.
A noter : Lorsque des
travaux d'amélioration d'un mur doivent
être entrepris, un copropriétaire n'est
pas tenu de demander l'accord de son
voisin, mais il en supportera seul la dépense.
La Référence : Code civil
: Art. 653 s.
Extraits du code civil
Dans les villes et les
campagnes, tout mur servant de séparation
entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou
entre cours et jardins, et même entre
enclos dans les champs est présumé
mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du
contraire. Il y a marque de non-mitoyenneté
lorsque la sommité du mur est droite et
à plomb de son parement d'un côté, et
présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que
d'un côté ou un chaperon ou des filets
et corbeaux de pierre qui y auraient été
mis en bâtissant le mur .Dans ces cas,
le mur est censé appartenir
exclusivement au propriétaire du côté
duquel sont les égouts ou les corbeaux
et filets de pierre.
La réparation et la
construction du mur mitoyen sont à la
charge de tous ceux qui y ont droit, et
proportionnellement au droit de chacun.
Cependant, tout copropriétaire d'un mur
mitoyen peut se dispenser de contribuer
aux réparations et reconstructions en
abandonnant le droit de mitoyenneté,
pourvu que le mur mitoyen ne soutienne
pas un bâtiment qui lui appartienne.
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