Quelles sont les règles qui régissent la mitoyenneté ?

Les règles de la mitoyenneté ne sont pas les mêmes selon que les propriétés concernées sont séparées par un mur ou par un autre type de clôture (haies, fossé, etc.). Sont présumés mitoyens : un mur séparant deux bâtiments, deux cours, deux jardins ; une clôture autre qu'un mur séparant deux propriétés, sauf preuve contraire. En revanche, un mur séparant un bâtiment et un jardin n'est pas présumé mitoyen.

A noter : Lorsqu'un mur sépare deux bâtiments de hauteurs inégales, le mur est considéré mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment le moins élevé.

Bon à savoir : Deux voisins peuvent déroger librement entre eux aux règles du code civil concernant la mitoyenneté puisque celles-ci ne sont pas d'ordre public.

Comment peut-on prouver la mitoyenneté ?

Pour prouver la mitoyenneté d'une clôture ou d'un mur, il est préférable de produire un acte écrit : notarié, ou passé entre les deux propriétaires. A défaut d'acte écrit, si l'un des copropriétaires s'est toujours comporté en tant que tel, en partageant les frais de réparations et d'entretien par exemple, la clôture ne peut pas être considérée comme la propriété exclusive d'un seul voisin (sauf si, depuis, il a renoncé à son droit de mitoyenneté).

Comment prouver la nature privative d'un mur ou d'une clôture ?

Le mur ou la clôture sont considérés comme privatifs si : un acte notarié ou un accord entre les deux voisins l'atteste ; l'un des voisins s'est comporté pendant 30 ans comme le propriétaire exclusif sans que l'autre ne réagisse. Dans tous les cas, il faut que la possession ait revêtu les qualités suivantes : non interrompue, paisible, publique et non équivoque.

Peut-on obliger son voisin à céder la mitoyenneté ?

Il est possible d'obliger son voisin à transformer un mur privatif (et uniquement un mur) dont il est propriétaire en mur mitoyen, à condition : que le mur sépare deux terrains, de payer le prix correspondant à la partie du mur que l'on désire acquérir. La demande doit être adressée au propriétaire. En cas de refus, il faut saisir le tribunal de grande instance après sommation par voie d'huissier.

Quels sont les droits de chacun sur une clôture mitoyenne ?

Si la clôture est constituée par des arbres ou des haies, les fruits et fleurs appartiennent aux deux propriétaires et doivent être partagés. Si la clôture est un mur, chacun peut planter des arbres en espalier de chaque côté du mur sans avoir à respecter de distance minimale, à condition toutefois que les plantations ne dépassent pas le mur. L'accord de son voisin est nécessaire pour pouvoir pratiquer un enfoncement dans le mur, y appliquer ou y appuyer un ouvrage. Toutefois, son éventuel refus doit être motivé par des raisons légitimes.

Quelles sont les obligations des copropriétaires d'une clôture ?

Tout acte portant atteinte au voisin est interdit sur le mur. Chacun doit participer à la réparation et à l'entretien du mur proportionnellement à ses droits (en principe pour moitié).

Quelles sont les conséquences de l'abandon de mitoyenneté ?

Il est possible de renoncer à la mitoyenneté d'un mur si l'utilité de celui-ci ne justifie pas les frais qui y afférent. L'abandon peut être total ou partiel. Toutefois, si des travaux sont rendus nécessaires par la faute du copropriétaire qui a renoncé à la mitoyenneté, il devra quand même en payer les frais.

Attention : Le tribunal peut ordonner la démolition d'un ouvrage construit en appui du mur mitoyen s'il y a désaccord entre les voisins et qu'il est prouvé que la construction nuit à l'un des copropriétaires.

A noter : Lorsque des travaux d'amélioration d'un mur doivent être entrepris, un copropriétaire n'est pas tenu de demander l'accord de son voisin, mais il en supportera seul la dépense.

La Référence : Code civil : Art. 653 s.

Extraits du code civil

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur .Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont les égouts ou les corbeaux et filets de pierre.

La réparation et la construction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. Cependant, tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.