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LA FIXATION DU LOYER INITIAL AVEC UN NOUVEAU LOCATAIRE
Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.
Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple

L'AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL
Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail.
L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction établi par l'INSEE (loi du 21 juillet 1994).
La moyenne de référence à prendre en compte est celle qui figure dans le bail ou à défaut, la moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail.

Exemple
Un loyer fixé le 1.8.97 à 2.400 F hors charges, s'établissait au 1.8.98 à :
2.400 F x 1063,25 / 1038 = 2.458,38 F
1063,25 est la moyenne de l'indice au 1er trimestre 1998 (dernier indice connu à la date de la révision du loyer),
1038 est la moyenne de l'indice au 1er trimestre 1997 (dernier indice connu à la date de la signature du bail)
La moyenne de l'indice est publiée chaque trimestre, au journal officiel avec l'indice INSEE.
Ce mode de révision des loyers s'applique à tous les baux à compter du 1er janvier 1995, même si le contrat signé avant l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, n'est pas modifié.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions (voir " la fin du bail " et ci-dessous).

LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER
Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le propriétaire doit fournir au locataire :
six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
trois références dans les autres zones géographiques. Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des loations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Chaque référence doit mentionner :
le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
la présence éventuelle d'un ascenseur
la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
l'existence d'annexes éventuelles son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
la période de construction de l'immeuble l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé

Où trouver les références ?
Par tous moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès de l'observatoire des loyers dans les agglomérations où il en existe un.

LE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER : QUE FAIRE ?
Il existe plusieurs recours en cas de loyers impayés. L'expulsion est la solution extrême, mais les aléas que présente cette procédure peuvent inciter le propriétaire à rechercher d'autres voies pour régler les difficultés rencontrées avec son locataire.
Si le propriétaire a pris la précaution de demander au locataire la caution d'un tiers (un parent, par exemple), il a intérêt à l'informer du non-paiement du loyer dès le premier incident de paiement.
Lorsque le locataire perçoit une aide au logement (allocation ou APL), le propriétaire doit impérativement signaler l'impayé à la Caisse d'Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole. Il peut, en cas de non-paiement total ou partiel de loyer pendant deux mois consécutifs, obtenir que l'aide soit versée entre ses mains selon la procédure de la " tierce opposition ".
Le propriétaire peut proposer au locataire un accord amiable écrit qui prévoit un calendrier étalé sur quelques mois pour le remboursement de la dette. Le respect de ce plan d'apurement permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.
Le propriétaire peut, avec l'autorisation du juge, faire procéder à la saisie des biens (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires) de son locataire pour se faire payer au prorata de sa créance.
En cas de loyers impayés résultant d'un bail écrit, le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire.
Le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des loyers impayés cinq ans après leurs échéances.

LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION
Une clause " résolutoire " du contrat peut permettre la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges.
Dans ce cas, pour obtenir le départ du locataire :
Le propriétaire doit faire délivrer par un huissier un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée.
Le locataire dispose alors de deux mois pour payer intégralement sa dette.
A défaut le propriétaire qui souhaite obtenir l'expulsion doit l'assigner devant le tribunal par huissier de justice. A l'audience, deux mois au moins après l'envoi de l'assignation, le juge peut :
octroyer des délais de paiement : le juge peut accorder même d'office, au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement pouvant aller jusqu'à deux ans, pour apurer l'impayé. Dans ce cas, le bail n'est pas résilié ;
ordonner l'expulsion, assortie ou non, d'un délai de grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans).
A l'issue de ce délai, le propriétaire doit signifier par huissier un commandement de quitter les lieux au locataire.
Si à l'expiration des deux mois qui suivent ce commandement, le locataire reste dans le logement, le propriétaire peut demander à l'huissier de procéder à l'expulsion.
En cas d'opposition du locataire, l'huissier requérera le concours de la force publique.
Lorsque le propriétaire n'obtient pas le concours de la force publique : il peut demander une indemnisation au titre des loyers non perçus, auprès du Tribunal administratif.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le Tribunal d'Instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion.
Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

QUELS RECOURS POUR LE LOCATAIRE EN DIFFICULTE ?
Afin d'éviter une procédure d'expulsion ou la saisie de ses biens, le locataire a tout intérêt à rechercher une solution amiable directement avec le propriétaire en acceptant un plan d'apurement des dettes.
Lorsqu'il reçoit un commandement de payer délivré par un huissier, le locataire qui ne peut payer a intérêt à saisir le Fonds de Solidarité Logement pour demander une aide financière. Le commandement de payer doit indiquer cette possibilité.
Dans chaque département, existe un Fonds de Solidarité Logement (se renseigner à la Caisse d'Allocations Familiales ou à l'ADIL). Des aides financières, sous forme de prêts ou de subventions, peuvent être accordées.
Lorsque le bail a été résilié par le juge du Tribunal d'Instance, le locataire peut demander des délais pour quitter le logement (de trois mois à trois ans) au juge de l'Exécution.
Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, également bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz) :
le locataire saisit la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers (se renseigner auprès de l'ADIL ou du siège départemental de la Banque de France) ;
si aucune solution amiable n'est trouvée devant la commission, le locataire peut lui demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office.
Pendant la période d'hiver (1er novembre au 15 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu, sans relogement, sauf s'il s'agit d'un " squatter " ou d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

LOCATAIRE, PROPRIETAIRE .... L'ADIL VOUS CONSEILLE : CONSULTEZ-LA!

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