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LE
SYNDIC
Renouvellement du syndic dans ses
fonctions (art. 17 / décret du
17.3.67 : art. 28)
Il est précisé par la formule " le
syndic peut être de nouveau désigné
" qu'en cas de renouvellement de ses
fonctions, le syndic et le syndicat
concluent un nouveau contrat distinct du
précédent.
Cette disposition entre en vigueur le
1er septembre 2004.
Contenu et approbation du contrat de
syndic (art. 18 / décret du
17.3.67 : art. 29)
Le contenu du contrat de syndic est
précisé. Celui-ci doit contenir la
durée du contrat, sa date de prise
d'effet, ainsi que les éléments de
détermination de la rémunération du
syndic. Il lui appartient également de
préciser les conditions d'exécution de
la mission du syndic conformément aux
dispositions des articles 14 et 18 de la
loi du 10 juillet 1965, lesquelles
définissent les pouvoirs respectifs du
syndicat et du syndic.
L'assemblée générale, par une même
résolution, désigne le syndic et
approuve son contrat à la majorité de
l'article 25. Auparavant, les conditions
de rémunération du syndic étaient
votées à la majorité de l'article 24.
Cette disposition entre en vigueur le
1er septembre 2004.
Durée de la dispense d'ouverture de
compte bancaire spécifique à la
copropriété (art. 19 / décret
du 17.3.67 : art. 29-1)
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965
modifié par la loi SRU impose aux
syndics d'ouvrir un compte bancaire ou
postal au nom de chaque syndicat dont il
assure la gestion de la copropriété.
Toutefois, l'assemblée générale à la
majorité de l'article 25 de la loi du 10
juillet 1965 peut autoriser les syndics
soumis à la loi Hoguet ainsi que ceux
dont l'activité est soumise à une
réglementation professionnelle
organisant le maniement des fonds du
syndicat (ex : géomètre-expert,
notaire, huissier) à ne pas ouvrir de
compte séparé.
Le décret précise que cette dispense
doit être accordée pour une durée
déterminée. Elle est renouvelable mais
cesse de plein droit en cas de
désignation d'un nouveau syndic.
Cette disposition entre en vigueur
immédiatement.
Conservation et communication des
documents relatifs à la copropriété
par le syndic (art. 21 / décret
du 17.3.67 : art. 33)
Depuis l'entrée en vigueur de la loi
SRU, les copropriétés sont tenues de
disposer d'un carnet d'entretien de
l'immeuble. Un diagnostic technique doit
également être réalisé avant toute
mise en copropriété d'un immeuble
construit depuis plus de 15 ans.
La liste des documents détenus par le
syndic fixée par l'article 33 du décret
du 17 mars 1967 est modifiée afin de
prendre en compte ces évolutions. Il est
désormais expressément indiqué que le
syndic détient le carnet d'entretien de
l'immeuble, le diagnostic technique le
cas échéant, ainsi que les documents
comptables du syndicat.
Le syndic remet au copropriétaire qui en
fait la demande, aux frais de ce dernier,
copie du carnet d'entretien de l'immeuble
et, s'il existe, du diagnostic technique.
Cette disposition entre en vigueur le
1er septembre 2004.
Bordereau récapitulatif des pièces
transmises en cas de changement de syndic
(art. 22 / décret du 17.3.67 :
art. 33-1)
Afin d'assurer une plus grande sécurité
et de réduire les risques contentieux
lors de la transmission des archives du
syndicat, en cas de changement de syndic,
il est exigé que la communication des
documents soit accompagnée d'un
bordereau récapitulatif des pièces. Une
copie du bordereau est également
transmise au conseil syndical.
Cette disposition entre en vigueur le
1er septembre 2004.
Autorisation spéciale des
copropriétaires pour la conclusion de
contrats avec des personnes liées au
syndic (art. 26 / décret du
17.3.67 : art. 39)
Cet article vise à assurer une plus
grande transparence dans la conclusion
des contrats passés par le syndic au nom
du syndicat avec des tiers.
Les conventions conclues entre le
syndicat et le syndic ou les personnes
qui lui sont liées doivent faire l'objet
d'une autorisation spéciale de
l'assemblée générale des
copropriétaires. La liste des personnes
liées au syndic est fixée à l'article
39 du décret du 17 mars 1967. Cette
liste est aujourd'hui complétée et
intègre les personnes liées au syndic
par un pacte civil de solidarité.
Les syndics personnes morales sont
également désormais tenus de demander
une autorisation spéciale lorsqu'ils
souhaitent conclure une convention avec
une entreprise qui détient, directement
ou indirectement, une participation dans
son capital.
Ces autorisations spéciales sont
décidées à la majorité de l'article
24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette disposition entre en vigueur le
1er septembre 2004.
Contrat
de mandat au profit du syndic pour
l'obtention de subventions publiques
(art. 27 / décret du 17.3.67 : art.
39-1)
Lorsque des copropriétaires peuvent
bénéficier de subventions publiques
pour la réalisation de travaux sur les
parties communes de l'immeuble, le syndic
peut être désigné mandataire.
L'objectif est de faciliter la
constitution des dossiers de demande de
subvention et de centraliser la
réception des fonds. Toutefois, seuls
les syndics professionnels peuvent
conclure de tels mandats. Ces conventions
sont soumises aux dispositions du Code
civil. En conséquence, les contrats
doivent définir de manière précise
l'étendue de la mission confiée au
syndic et la rémunération
correspondante.
Cette disposition entre en vigueur le
1er septembre 2004.
LES COPROPRIETES EN DIFFICULTE
(décret du 27.5.04 : art. 34 à
44)
Demande
tendant à la désignation d'un
administrateur provisoire (art. 34
/ décret du 17.3.67 : art. 62-2)
La demande tendant à la désignation
d'un administrateur provisoire du
syndicat est portée devant le président
du TGI.
Elle peut émaner des copropriétaires
représentant 15 % au moins des voix du
syndicat, du procureur de la République
ou du syndic (loi du 10 juillet 1965 :
art. 29-1).
Le décret précise que dans ce dernier
cas, le syndic doit consulter
préalablement le conseil syndical.
Information
des copropriétaires sur l'ordonnance de
désignation de l'administrateur
provisoire (art. 35 / décret du
17.3.67 : art. 62-5)
Afin de faciliter le redressement
financier des copropriétés en
difficulté, la loi SRU a confié à
l'administrateur provisoire tous les
pouvoirs du syndic dont le mandat cesse
de plein droit.
Dans ces conditions, il était
nécessaire d'adapter les dispositions
réglementaires.
Auparavant, l'ordonnance désignant
l'administrateur et fixant la durée et
l'étendue de sa mission pouvait être
portée à la connaissance des
copropriétaires par le syndic. Cette
disposition devenue sans objet, est
supprimée.
Désormais, il appartient à
l'administrateur provisoire seul,
d'informer les copropriétaires de
l'ordonnance, dans le mois qui suit son
prononcé, soit par remise contre
émargement, soit par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception.
Les articles 38 et 41 du décret du 27
mai 2004 sont des articles d'adaptation
relatifs à la fin de la mission du
syndic ; les articles 39 I et 40 sont
également des articles d'adaptation,
relatifs à la désignation du nouveau
syndic.
Passation
des pouvoirs entre l'ancien syndic et
l'administrateur (art. 36 /
décret du 17.3.67 : art. 62-6)
La transmission des pièces
administratives et comptables détenues
par l'ancien syndic au profit de
l'administrateur provisoire est
organisée dans les mêmes conditions que
celles prévues en cas de changement de
syndic (art 18-2 du décret du 17.3.67).
Pour mémoire cet article 18-2 précise
que dans un délai d'un mois à compter
de la cessation de ses fonctions,
l'ancien syndic doit transmettre à
l'administrateur provisoire
-
la
situation de trésorerie ;
-
la
totalité des fonds disponibles ;
-
l'ensemble
des fonds et archives du
syndicat.
Dans les trois mois au plus
après la cessation de ses
fonctions, il remet le solde des
fonds disponibles ainsi que
l'état des comptes des
copropriétaires et du syndicat.
Dispositions
d'adaptation (art. 37 / décret du
17. 3.67 : art. 62-8)
Les procès verbaux des séances de
l'assemblée générale sont inscrits à
la suite les uns des autres, sur un
registre spécialement ouvert à cet
effet.
Il s'agit du registre des décisions et
non plus des délibérations compte tenu
des modifications apportées à l'article
17 du décret de 1967.
Les décisions prises par
l'administrateur provisoire sont
inscrites sur ce même registre des
décisions.
Communication des pré-rapports de
l'administrateur provisoire (art.
39 / décret du 17.3. 67 : art. 62-11)
L'administrateur rend compte par écrit,
au président du TGI à la fin de sa
mission, mais il peut également être
amené à établir des rapports et
pré-rapports dans le cours de sa
mission.
Les pré-rapports devront désormais
être communiqués au secrétariat greffe
de la juridiction qui en adresse copie au
procureur de la République et au
président du conseil syndical.
Scission
judiciaire du syndicat / précisions sur
le demandeur et le défendeur à
l'instance (art. 42 / décret du
17.3.67 : art. 62-15)
Après le dépôt du rapport de
l'administrateur provisoire, les
copropriétaires (représentant 15 % au
moins des voix du syndicat) peuvent
assigner le syndic devant le président
du TGI statuant comme en matière de
référé, en vue de voir prononcer la
division du syndicat.
La même procédure peut être engagée
par le procureur de la République si
l'ordre public l'exige.
Le syndic désigné informe de la date
d'audience les copropriétaires qui
pourront être entendus par le juge.
Les
dispositions de ce titre relatives aux
copropriétés en difficulté entrent en
vigueur au 1er septembre 2004.
LES SYNDICATS DE FORME COOPERATIVE
(art. 28 à 30 / décret du 17.3. 67 :
art. 40 à 42-2)
Ces articles précisent les règles de
fonctionnement des syndicats de forme
coopérative.
La loi SRU avait notamment prévu que
l'assemblée désigne une ou plusieurs
personnes physiques ou morales,
copropriétaires ou non, mais qualifiées
pour assurer le contrôle des comptes du
syndicat coopératif.
Les modalités de désignation du ou des
copropriétaires chargés de contrôler
les comptes, ainsi que le suivi de
l'exécution de leur mission sont fixés
par le décret. Le décret précise que
l'assemblée peut préférer confier
cette mission à un expert comptable ou
à un commissaire aux comptes.
Ces
mesures entrent en vigueur au 1er
septembre 2004.
LES UNIONS DE SYNDICAT (art. 45
et 46 / décret du 17.3.67 : art. 63-1 à
63-4)
Les unions de syndicat sont dotées de la
personnalité morale (loi de 1965
modifiée par la loi SRU : art. 29)
et peuvent donc être propriétaires des
biens communs à ses membres (art. 46
/ décret du 17.3.67 : art. 63).
L'organisation des relations entre
l'union et l'assemblée générale est
précisée : le syndic soumet,
préalablement pour avis à l'assemblée
générale des copropriétaires du
syndicat concerné, les questions
portées à l'ordre du jour de
l'assemblée de l'union et rend ensuite
compte des décisions prises par l'union.
La
composition et le mode de fonctionnement
du conseil de l'union (équivalent du
conseil syndical d'une copropriété),
instance créée par la loi SRU, sont
organisés.
Ces
mesures entrent en vigueur au 1er
septembre 2004.
SYNDIC BENEVOLE (art. 47 /
décret du 17.3.67 : art. 38 abrogé)
Les dispositions relatives au compte
bancaire ou postal ouvert par un syndic
bénévole sont abrogées. Depuis la loi
SRU, ces dispositions sont en effet
inscrites dans l'article 18 de la loi du
10 juillet 1965.
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