LE SYNDIC

Renouvellement du syndic dans ses fonctions (art. 17 / décret du 17.3.67 : art. 28)

Il est précisé par la formule " le syndic peut être de nouveau désigné " qu'en cas de renouvellement de ses fonctions, le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat distinct du précédent.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2004.

Contenu et approbation du contrat de syndic (art. 18 / décret du 17.3.67 : art. 29)

Le contenu du contrat de syndic est précisé. Celui-ci doit contenir la durée du contrat, sa date de prise d'effet, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il lui appartient également de préciser les conditions d'exécution de la mission du syndic conformément aux dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles définissent les pouvoirs respectifs du syndicat et du syndic.
L'assemblée générale, par une même résolution, désigne le syndic et approuve son contrat à la majorité de l'article 25. Auparavant, les conditions de rémunération du syndic étaient votées à la majorité de l'article 24.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2004.

Durée de la dispense d'ouverture de compte bancaire spécifique à la copropriété (art. 19 / décret du 17.3.67 : art. 29-1)

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi SRU impose aux syndics d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom de chaque syndicat dont il assure la gestion de la copropriété. Toutefois, l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 peut autoriser les syndics soumis à la loi Hoguet ainsi que ceux dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat (ex : géomètre-expert, notaire, huissier) à ne pas ouvrir de compte séparé.
Le décret précise que cette dispense doit être accordée pour une durée déterminée. Elle est renouvelable mais cesse de plein droit en cas de désignation d'un nouveau syndic.

Cette disposition entre en vigueur immédiatement.

Conservation et communication des documents relatifs à la copropriété par le syndic (art. 21 / décret du 17.3.67 : art. 33)

Depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les copropriétés sont tenues de disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble. Un diagnostic technique doit également être réalisé avant toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans.
La liste des documents détenus par le syndic fixée par l'article 33 du décret du 17 mars 1967 est modifiée afin de prendre en compte ces évolutions. Il est désormais expressément indiqué que le syndic détient le carnet d'entretien de l'immeuble, le diagnostic technique le cas échéant, ainsi que les documents comptables du syndicat.
Le syndic remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, s'il existe, du diagnostic technique.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2004.

Bordereau récapitulatif des pièces transmises en cas de changement de syndic (art. 22 / décret du 17.3.67 : art. 33-1)

Afin d'assurer une plus grande sécurité et de réduire les risques contentieux lors de la transmission des archives du syndicat, en cas de changement de syndic, il est exigé que la communication des documents soit accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces. Une copie du bordereau est également transmise au conseil syndical.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2004.

Autorisation spéciale des copropriétaires pour la conclusion de contrats avec des personnes liées au syndic (art. 26 / décret du 17.3.67 : art. 39)

Cet article vise à assurer une plus grande transparence dans la conclusion des contrats passés par le syndic au nom du syndicat avec des tiers.
Les conventions conclues entre le syndicat et le syndic ou les personnes qui lui sont liées doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires. La liste des personnes liées au syndic est fixée à l'article 39 du décret du 17 mars 1967. Cette liste est aujourd'hui complétée et intègre les personnes liées au syndic par un pacte civil de solidarité.
Les syndics personnes morales sont également désormais tenus de demander une autorisation spéciale lorsqu'ils souhaitent conclure une convention avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Ces autorisations spéciales sont décidées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2004.

Contrat de mandat au profit du syndic pour l'obtention de subventions publiques (art. 27 / décret du 17.3.67 : art. 39-1)

Lorsque des copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes de l'immeuble, le syndic peut être désigné mandataire. L'objectif est de faciliter la constitution des dossiers de demande de subvention et de centraliser la réception des fonds. Toutefois, seuls les syndics professionnels peuvent conclure de tels mandats. Ces conventions sont soumises aux dispositions du Code civil. En conséquence, les contrats doivent définir de manière précise l'étendue de la mission confiée au syndic et la rémunération correspondante.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2004.

LES COPROPRIETES EN DIFFICULTE (décret du 27.5.04 : art. 34 à 44)

Demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire (art. 34 / décret du 17.3.67 : art. 62-2)

La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du TGI.
Elle peut émaner des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, du procureur de la République ou du syndic (loi du 10 juillet 1965 : art. 29-1).
Le décret précise que dans ce dernier cas, le syndic doit consulter préalablement le conseil syndical.

Information des copropriétaires sur l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire (art. 35 / décret du 17.3.67 : art. 62-5)

Afin de faciliter le redressement financier des copropriétés en difficulté, la loi SRU a confié à l'administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit.
Dans ces conditions, il était nécessaire d'adapter les dispositions réglementaires.
Auparavant, l'ordonnance désignant l'administrateur et fixant la durée et l'étendue de sa mission pouvait être portée à la connaissance des copropriétaires par le syndic. Cette disposition devenue sans objet, est supprimée.
Désormais, il appartient à l'administrateur provisoire seul, d'informer les copropriétaires de l'ordonnance, dans le mois qui suit son prononcé, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Les articles 38 et 41 du décret du 27 mai 2004 sont des articles d'adaptation relatifs à la fin de la mission du syndic ; les articles 39 I et 40 sont également des articles d'adaptation, relatifs à la désignation du nouveau syndic.

Passation des pouvoirs entre l'ancien syndic et l'administrateur (art. 36 / décret du 17.3.67 : art. 62-6)

La transmission des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien syndic au profit de l'administrateur provisoire est organisée dans les mêmes conditions que celles prévues en cas de changement de syndic (art 18-2 du décret du 17.3.67).

Pour mémoire cet article 18-2 précise que dans un délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, l'ancien syndic doit transmettre à l'administrateur provisoire

• la situation de trésorerie ;

• la totalité des fonds disponibles ;

• l'ensemble des fonds et archives du syndicat.
  Dans les trois mois au plus après la cessation de ses fonctions, il remet le solde des fonds disponibles ainsi que l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

Dispositions d'adaptation (art. 37 / décret du 17. 3.67 : art. 62-8)

Les procès verbaux des séances de l'assemblée générale sont inscrits à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Il s'agit du registre des décisions et non plus des délibérations compte tenu des modifications apportées à l'article 17 du décret de 1967.
Les décisions prises par l'administrateur provisoire sont inscrites sur ce même registre des décisions.

Communication des pré-rapports de l'administrateur provisoire (art. 39 / décret du 17.3. 67 : art. 62-11)

L'administrateur rend compte par écrit, au président du TGI à la fin de sa mission, mais il peut également être amené à établir des rapports et pré-rapports dans le cours de sa mission.
Les pré-rapports devront désormais être communiqués au secrétariat greffe de la juridiction qui en adresse copie au procureur de la République et au président du conseil syndical.

Scission judiciaire du syndicat / précisions sur le demandeur et le défendeur à l'instance (art. 42 / décret du 17.3.67 : art. 62-15)

Après le dépôt du rapport de l'administrateur provisoire, les copropriétaires (représentant 15 % au moins des voix du syndicat) peuvent assigner le syndic devant le président du TGI statuant comme en matière de référé, en vue de voir prononcer la division du syndicat.
La même procédure peut être engagée par le procureur de la République si l'ordre public l'exige.
Le syndic désigné informe de la date d'audience les copropriétaires qui pourront être entendus par le juge.

Les dispositions de ce titre relatives aux copropriétés en difficulté entrent en vigueur au 1er septembre 2004.

LES SYNDICATS DE FORME COOPERATIVE (art. 28 à 30 / décret du 17.3. 67 : art. 40 à 42-2)

Ces articles précisent les règles de fonctionnement des syndicats de forme coopérative.
La loi SRU avait notamment prévu que l'assemblée désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, copropriétaires ou non, mais qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat coopératif.
Les modalités de désignation du ou des copropriétaires chargés de contrôler les comptes, ainsi que le suivi de l'exécution de leur mission sont fixés par le décret. Le décret précise que l'assemblée peut préférer confier cette mission à un expert comptable ou à un commissaire aux comptes.

Ces mesures entrent en vigueur au 1er septembre 2004.

LES UNIONS DE SYNDICAT (art. 45 et 46 / décret du 17.3.67 : art. 63-1 à 63-4)

Les unions de syndicat sont dotées de la personnalité morale (loi de 1965 modifiée par la loi SRU : art. 29) et peuvent donc être propriétaires des biens communs à ses membres (art. 46 / décret du 17.3.67 : art. 63).
L'organisation des relations entre l'union et l'assemblée générale est précisée : le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée de l'union et rend ensuite compte des décisions prises par l'union.

La composition et le mode de fonctionnement du conseil de l'union (équivalent du conseil syndical d'une copropriété), instance créée par la loi SRU, sont organisés.

Ces mesures entrent en vigueur au 1er septembre 2004.

SYNDIC BENEVOLE (art. 47 / décret du 17.3.67 : art. 38 abrogé)

Les dispositions relatives au compte bancaire ou postal ouvert par un syndic bénévole sont abrogées. Depuis la loi SRU, ces dispositions sont en effet inscrites dans l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

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