Ce type de
contrat est nécessaire lorsqu'un
promoteur décide d'édifier une
construction sur un terrain lui
appartenant et de vendre l'ensemble
(terrain et construction) à un accédant
à la propriété. Il a pour principale
caractéristique d'être signé avant
l'achèvement des travaux. L'acquéreur
devient alors propriétaire du sol et
progressivement de ce qui se construit.
L'opération se
déroule en deux temps : l'acheteur doit
tout d'abord signer un contrat de
réservation avec le promoteur. Aucune
construction n'est encore faite, mais le
contrat préliminaire permet au promoteur
de tester le marché et de voir si la
construction projetée sera rentable. Si
c'est le cas, il lance la construction et
un contrat de vente vient se substituer
au contrat préliminaire.
Le
contrat de réservation : Ce document
contient les informations relatives à la
localisation du logement dans l'immeuble,
sa surface habitable, son prix
prévisionnel ainsi qu'une note technique
sommaire indiquant les matériaux et
éléments d'équipement utilisés pour
la construction. La date à laquelle la
vente pourra être conclue doit aussi y
figurer.
On peut
par ailleurs souligner deux
spécificités de ce type de contrat :
Plus l'avant-contrat est signé tôt,
moins le dépôt de garantie est élevé.
En effet, il doit être égal à 5% du
prix prévisionnel de vente si celle-ci
est réalisée dans un délai inférieur
à 1 an, et à 2% si ce délai est
inférieur à 2 ans. Enfin, si la vente
est réalisée plus de 2 ans après la
signature du contrat préliminaire, aucun
dépôt de garantie ne peut être
réclamé par le promoteur.
Le
promoteur envoie le contrat préliminaire
à l'acquéreur par lettre recommandée
avec accusé de réception. Ce dernier
dispose ensuite d'un délai de 7 jours à
compter de la réception de ce document
pour réfléchir et éventuellement
revenir sur sa décision. Dans ce cas, le
dépôt de garantie doit lui être
intégralement restitué.
Le contrat de vente : Le contrat de
vente est la suite logique du contrat
préliminaire. Il doit être adressé par
le promoteur à l'acheteur au moins un
mois avant la date de signature.
L'acquéreur bénéficie de ce délai
pour vérifier que les termes du contrat
de vente sont identiques à ceux du
contrat préliminaire. D'ailleurs si de
trop grosses différences apparaissent,
il peut refuser de signer et se voir
restituer l'intégralité de son dépôt
de garantie dans un délai de 3
mois.Certaines clauses doivent
obligatoirement figurer dans le contrat
de vente, à savoir : la description de
l'immeuble vendu, le prix, les délais de
livraison, et les garanties* concernant
l'achèvement de l'immeuble apportées
par le promoteur.
* Ces
garanties consistent soit en une garantie
d'achèvement (engagement pris par une
banque de verser l'argent nécessaire à
l'achèvement de la construction ou
paiement échelonné au fur et à mesure
de la construction afin que l'acquéreur
ait les moyens d'achever sa maison en cas
de faillite du promoteur), soit une
garantie de remboursement (engagement
pris par une banque de rembourser
l'acquéreur si le vendeur n'est pas en
mesure d'achever la construction). Les
travaux sont payés par l'acquéreur au
fur et à mesure que la construction
avance. Des maximums sont posés par la
loi au niveau de l'achèvement des
fondations (55%), du toit (70%) et de la
construction elle-même (95%). Le
promoteur ne peut donc pas demander plus.
Lors de la
prise de possession de l'immeuble par le
nouveau propriétaire, celui-ci dispose
d'un délai d'un mois pour faire un
contrôle des lieux et ainsi prévenir le
vendeur (par lettre recommandée avec
accusé de réception) de l'existence de
vices. Passé ce délai, le propriétaire
bénéficie pendant un an de la garantie
de parfait achèvement lui donnant droit
à la réparation de tous les désordres
signalés durant le premier mois.
Le
propriétaire dispose également d'une
garantie d'au moins 2 ans concernant les
éléments d'équipement du logement
(fenêtres, portes…) et d'une autre
de 10 ans sur le gros œuvre (murs
porteurs, toiture…).
