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La
prolifération des formalités et la
multiplication des intervenants dans le
processus de vente imposent la formation
progressive du contrat de vente. Elle se
caractérise par la signature d'un
avant-contrat qui permet de lier les
parties pendant le délai nécessaire à
l'obtention des documents indispensables
à la vente (certificats d'urbanisme,
extrait cadastral, etc.). Mais également
de purger les différents droits de
préemption, de permettre à l'acheteur
de se faire consentir des prêts et au
notaire de préparer l'acte définitif.
Cet avant-contrat peut revêtir soit la
forme d'un pacte de préférence (très
peu utilisé) dans lequel aucune des
parties ne s'engage ni à vendre ni à
acheter, soit la forme plus contraignante
d'une promesse de vente. C'est-à-dire,
un avant-contrat par lequel une ou des
personnes s'engagent à acheter ou vendre
un bien à un prix déterminé ou
déterminable.
Il existe deux sortes de
promesse de vente.
La
première appelée promesse unilatérale
de vente n'engage pas l'acheteur. Il
dispose seulement, durant une période
déterminée dans le contrat, d'un droit
d'option sur le bien qu'il est libre ou
non de lever.
La seconde
nommée promesse synallagmatique ou
compromis de vente comporte plus de
risque que la promesse de vente car elle
engage définitivement les signataires :
le vendeur à vendre et l'acheteur à
acheter. Cet acte vaut en effet vente. De
fait, si l'acte est rompu, la partie qui
se retire devra payer des dommages et
intérêts ou pourra être contrainte à
exécuter le contrat.
Dans les
deux cas, il est d'usage que l'acquéreur
verse un acompte égale à 10 % du prix
de vente lors de la signature de la
promesse. Mais attention, cette somme est
définitivement perdue s'il revient sur
sa décision pour une raison non prévue
par la promesse. Contrairement à l'acte
de vente, la promesse de vente ne doit
pas être signée devant notaire. Mais il
est conseillé d'utiliser des formulaires
types afin de ne rien omettre. Enfin pour
être valable, la promesse de vente doit
être établie en trois exemplaires (un
pour chacune des parties et un pour
l'administration fiscale) et être
enregistrée dans un délai de 10 jours
à la recette fiscale du lieu ou l'un des
signataires habite. Le compromis n'a pas
à être enregistré.
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