C'est un bail qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire, membre d'une profession libérale, exerce régulièrement une activité non commerciale licite.

Ces baux ne sont pas encore régis par un statut particulier, contrairement aux baux commerciaux, aux baux ruraux et aux baux d'habitation.

Ils bénéficient d'une grande liberté de négociation, tous les éléments du bail (hors disposition d'ordre public) pouvant être discutés.

ASPECTS JURIDIQUES

Généralités
Le bailleur doit préalablement vérifier que l'affectation professionnelle qu'il envisage de donner à son local n'est interdite ni par la Loi, ni par un éventuel règlement de copropriété.
A Paris et 50 km alentour, ainsi que dans les communes comptant plus de 10.000 habitants, la transformation de locaux d'habitation en locaux à usage professionnel est, en principe, interdite.
Une autorisation administrative préalable (Préfet, après avis du Maire) est, dans tous les cas, nécessaire; même en cas d'affectation des locaux à un usage mixte (habitation et professionnel).
Cette autorisation est individuelle et non transmissible.
Par ailleurs, le locataire aura intérêt à s'assurer qu'il aura la possibilité d'apposer en toute liberté une plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble.

Baux à usage mixte
Ces baux sont désormais régis par la Loi du 6 Juillet 1989 dite "Loi Mermaz".
Le contrat de location doit être écrit, et un état des lieux doit y être annexé.
Il doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :
description et destination des lieux
désignation des locaux à jouissance exclusive
désignation des parties et équipement(s) d'usage commun
prix et termes du paiement du loyer
règles de révision du loyer
date d'effet et durée du contrat
montant du dépôt de garantie.
La durée du bail est au minimum de 3 ans pour les bailleurs physiques (et S.C.I.), et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée minimale du bail renouvelé est également de 3 ou 6 ans.
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois.
Le locataire a droit au renouvellement de son bail à l'arrivée de son terme.
Le bailleur ne peut refuser ce renouvellement que pour 3 motifs :
motif légitime et sérieux (inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant)
vente du logement; le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption, sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3° degré
reprise par le bailleur, son conjoint ou son concubin, ou leurs ascendants ou descendants.
Le bailleur doit donner congé au locataire par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception ou par huissier, six mois au moins avant le terme du contrat.
A défaut de congé, le bail est tacitement reconduit, à moins que le bailleur n'ait émis une offre de renouvellement.
Le locataire ne peut céder son bail, ou sous-louer, sauf accord exprès et écrit du bailleur.
Le loyer peut être fixé librement en cas :
de logement neuf
de logement vacant soumis antérieurement à la Loi du 1/9/48 et remis aux normes du décret du 6/3/87
de logement conforme à ce décret et loué pour la première fois, ou ayant subi des travaux depuis moins de 6 mois.
Dans les autres cas, le loyer doit être fixé par référence au prix du marché.

Baux exclusivement professionnels
Ils échappaient, jusqu'à la Loi "Mermaz", à toute réglementation.
Depuis le 6 Juillet 1989, ils doivent cependant respecter les conditions suivantes :
Le bail professionnel est obligatoirement écrit.
La durée du bail est au moins égale à 6 ans.
Au terme du contrat, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, sauf dénonciation expresse, par le bailleur ou le locataire, 6 mois avant l'expiration.
Le locataire n'est donc absolument pas protégé. Il n'a droit à aucune indemnité en cas de non renouvellement.
Il est donc particulièrement recommandé, au candidat locataire, de faire insérer une clause interdisant au bailleur, en cas de non renouvellement, de relouer à un nouveau locataire exerçant la même profession, ou de reprendre le local pour exercer lui-même la profession objet du bail initial.
En revanche, le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois.
Le loyer est totalement libre. Il peut être indexé.
En principe, le locataire peut sous-louer ou céder son bail librement, sauf si une clause du bail le lui interdit.
En cas de vente de l'immeuble, le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire qui possède un bail notarié ou enregistré.

Vers un véritable statut des baux professionnels ?
Dans la lignée de la Loi "Mermaz" du 6 Juillet 1989, venue instaurer un minimum de réglementation, un nouveau projet de Loi a été présenté au Conseil des Ministres du 2 Mai 1990.
Il vise à instituer un véritable statut des baux professionnels, qui se substituerait au statut minimum de la Loi du 6 Juillet.
Ce projet, dont l'objet essentiel est d'offrir des garanties plus grandes aux professions libérales exerçant leur activité dans des locaux loués, prévoit les mesures suivantes :
Le contrat de location, qui devrait être écrit comme le prévoyait déjà la Loi du 6 Juillet, préciserait les points suivants :
la date de prise d'effet et la durée
la consistance et la destination de la chose louée
le montant du loyer, les modalités de son paiement, les règles de révision
les charges récupérables sur le locataire.
La durée du contrat resterait de six années.
Le preneur pourrait résilier le bail au terme de chaque année du contrat, et non plus à tout moment comme le prévoyait la Loi de 1989.
Le contrat de location reconductible tacitement, pour une même durée, ne pourrait être résilié à l'initiative du bailleur que pour certains motifs, très fortement inspirés de la réglementation sur les baux d'habitation, à savoir :
pour un motif légitime et sérieux (non-paiement des loyers,...)
la décision de vendre, avec un droit de préemption au profit du locataire
la reprise pour habiter ou pour exercer une activité professionnelle (avec l'accord du locataire, si elle est identique à celle de celui-ci).
La révision du loyer ne pourrait jamais conduire à une hausse supérieure à la variation de l'indice du coût de construction publié par l'INSEE.
Lors de son renouvellement, le nouveau loyer devrait tenir compte des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires, et être fixé en conséquence.
Ce texte, s'il finit par être voté par le Parlement, sera une avancée notable quant aux garanties accordées aux professionnels libéraux locataires, qui restent les seuls à ne pas bénéficier d'une réglementation spécifique.
Il marquera néanmoins un recul sensible des droits des propriétaires. Le marché des locaux professionnels risque donc de devenir plus difficile, avec à la clé, une augmentation du prix des locations.
A ce jour, ce projet de Loi n'a toujours pas été voté. Ce sont les dispositions exposées ci-avant qui continuent à s'appliquer.

Baux commerciaux
Rien n'interdit, à un professionnel libéral, d'exercer dans un local commercial avec un bail 3,6,9.
Cependant, il n'aura pas droit au renouvellement comme pourrait y prétendre un commerçant, sauf convention contraire.

ASPECTS FISCAUX
Régimes fiscaux applicables aux Propriétaires en matière d'impôts directs
Selon la nature du bien donné en location :
Bail de locaux nus : le loyer constitue un revenu foncier.
Bail de locaux équipés : le loyer est une recette commerciale, soumise au régime des bénéfices industriels ou commerciaux.

Selon la personnalité juridique du bailleur :
a) Si le bailleur est une personne physique ou une S.C.I. :

Dans le cas de locaux nus :
Le bailleur, personne physique, doit remplir annuellement une déclaration modèle 2044, jointe à la déclaration d'ensemble des revenus.
La S.C.I. doit établir une déclaration annuelle modèle 2072.
Le revenu net dégagé est imposé au nom des associés au prorata de leurs droits et déclaré par eux, avec la déclaration d'ensemble de leurs revenus, à l'aide d'une déclaration 2044.

Dans le cas de locaux équipés ou meublés :
Le revenu net fait l'objet d'une déclaration de bénéfice commercial qui peut être de trois types :
modèle 951 (régime du forfait)
modèle 2033 S (régime du réel simplifié)
modèle 2031 (régime du réel normal)